신축을 위해 건축설계사무소 계약 단계에서 체크할 사항

이미 설계사무소 선정을 마치고

건축허가 신청을 위한 도면 작업 과정까지 하고 있는 마당에

 

설계사무소 선정과 설계 계약서와 관련된 내용을 정리하는 것이

의미 없을 수도 있지만

 

훗날을 위해 정리해보기로 했다.

 

참고한 책

정리를 해보는 내용은

내가 읽었던 책 중 하나인

조장현 님의 저서.

 

『원룸 건물, 신축사업 길라잡이 : 부동산 사지 말고 지어라!』

라는 책에 있는 내용을 정리한 것이다.

 

 

신축과 관련된 유튜브를 검색하던 중

조장현 TV라는 채널의 영상을 몇 개 본 적이 있는데

알고 봤더니 이 책의 저자셨다.

 

짧은 책 후기 | 도서관에서 빌려 본 책이었는데
구매할 가치가 있는 책이라 본다.

일단 시중에 원룸건물 신축에 특화된 서적이 드물고

업계에 오래 몸담은 저자의 약력을 보았을 때

다년간 쌓인 노하우가 들어있을 것 같았다.
사업 진행 단계마다 내가 놓치는 것이 없는지 들여다볼 수 있는

참고서 차원에서 구비하면 좋겠다는 생각이 든 책이다.

 

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건축설계사무소 선정 및 설계 계약 시 체크할 사항

 

설계사무소 선정

- 건축설계사무소의 실적 확인 : 원룸 건물 짓는 것이니 원룸 건물을 해 본 설계사무소를 골라야...

- 방문 : 최소 5곳 이상- 기(旣) 시공 건물, 포트폴리오 확인

- 상담 후 추려내기 : 내 정보를 전달한 후 상담을 통해 3군데로 압축

- 최종 결정 : 설계비와 설계기간 고려

 

 

 

설계 계약 시 주의사항

 

1. 필수 포함 사항 - 설계 중 변경에 대한 사항

- 설계 변경 시 : 설계비 추가 청구 가능성 존재

- 설계비 추가 청구 없는 경미한 변경의 수준과 타이밍을 계약서에 명기

※ 추천 타이밍 : 구조, 전기, 기계설비 도면 작성 전후
※ 범위 : 바뀌게 된 면적이 전체면적의 10%를 넘을 때 기준

 

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2. 필수 포함 사항 - 인허가 기간

 

- 원룸 건물의 인허가 절차(간략) : 건축허가 → 착공신고 → (설계변경) → 사용승인

- 건축허가 : 건축설계사무소가 '세움터'에서 신청

- 인허가 단축의 키 : 건축설계사무소의 역량

- 건축설계사무소가 건축과(주무부처)를 비롯한 협의부서의 요구사항인 보완서류, 질의에 대한 수정사항을 바로 대응하는가?

- 계약서 기재 사항 : '허가 완료 예정 날짜' or '인허가 진행 스케줄'

- 건축허가 진행이 늦어질 염려에 대한 건축주의 대응 : 해당 관청 공무원을 만나 봄으로써 건축설계사무소에서 일을 미루는 것이 아닌지 체크

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3. 필수 포함 사항 - 준공도면 관련

 

- 공사 완료 시점에서 해야 할 일 : 「사용승인신청서」 접수
- 「사용승인신청서」 접수 시 필요한 서류 : 「준공도면」
- 문제 발생 포인트 : 「준공도면」 ≠ 시공현황

- 도면 기준으로 공사 진행하지만 건축주 요청이나 현장여건으로 도면과 100% 일치하지 않기 때문에 경미한 변경사항이 발생

- 수정된 「준공도면」을 첨부하여 「사용승인신청서」를 접수해야 함.
- 계약서 기재 사항 : 수정된 「준공도면」까지 설계사무소에서 마무리해주는 것으로 명기

- 변경된 사항은 공사를 진행한 시공사에서 설계사무소로 정보를 전달. 도면 수정은 설계사무소가 진행

- 설계 용역 대금 납부 요령 : 설계사무소 설계비 대금의 잔금 10~20%를 사용승인 이후에 지급

 

 

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실제 내가 도장 찍은 계약서에 필요한 내용이 있는지 리뷰

이미 도장 다 찍고 진행 중인 상황이지만

그래도 공부하는 차원에서 계약서에 건축주 입장에서 필요한 내용이 들어 있는지 점검을 해보기로 했다.

 

물론, 공존의 멘토님들께서 표준계약서를 기반으로 정제된 양식을 전달해 준 덕분에

현장에서 내가 계약서의 문구 하나하나에 대해서

신경쓰지는 않았다.

(정확히 말하면 뭐가 중요한지도 잘 모르는 햇병아리 수준이었다.)

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설계 중 변경에 대한 사항

 

앞서 중요한 체크포인트 중 하나였던

설계비 추가 청구 없는 설계 변경에 대한 범위 및 타이밍에 대해서는

 

실제 내가 도장 찍은 계약서의 「설계 계약서 별지 (특약사항)」에 그 내용이 담겨 있음을 확인했다.

 

'건축허가를 다시 받아야 할 정도'의 설계변경이 아니라면

추가 비용 없이 제공한다는 내용의 문구가 해당 사항일 것이다.

 

사용승인 시 일괄 신고 사항 : 건축법 제16조 2항

경미한 변경의 범위 : 건축법 시행령 제12조 3항

 

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설계 용역 대금 납부

국토해양부 고시 제2009-1092호 양식의 계약 조항 문구가 동일하다.

사용승인 시 10% 지급 조건이 있음을 확인했다.

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인허가 기간

 

책에서는 이 부분에 대한 약속을 설계 계약서에 명시하라고 조언하는데

공존의 멘토님께서 스케줄링을 도와주시기 때문에

별도의 명시된 문구를 삽입하지 않은 것으로 생각된다.

 

또한 명도 일정이 앞당겨질 수 있는

필자의 신축 일정 자체가 유동적이기 때문에

뭐라고 딱 정해놓기가 애매한 상황이었다.

 

만약 명도가 완료된 상태 거나 나대지 상태라면

속도감 있게 하는 것이 금융 비용을 줄일 수 있는 길이니

인허가 일정에 대한 스케줄에 대해서도

계약서 명시를 하면 나쁠 것은 없는 듯하다.

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REALTYLOG