신축용 구옥을 계약 - 이제 시작

임장, 매물 검색의 반복

글을 쓰는 현시점으로 약 2개월 전.
신축을 할 토지를 계약했다.

누가 봐도 좋은 것 같은 땅은 비싸기 마련이고
상대적으로 저평가되었다고 보는 땅을 찾는 것이
우리가 할 수 있는 일이었다.

꼬마빌딩 신축 원데이 클래스를 6월 중순경에 시작했으니
대략 2~3개월 동안은
네이버부동산, 랜드북사이트를 수시로 열면서
신축하기 좋은 구옥매물을 검색하는 것이 일상이었다.

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영끌 상급지 vs 최소 신축 사업 규모

부동산은 내가 가진 돈에서 가장 좋은 것을 사야 한다.
부동산은 팔지 않아도 될 만큼 좋은 것을 사야 한다.
이런 이야기를 많이 들은 것도 있고

레버리지 효과를 극대화해서
상급지의 토지를 선취할 수 있다는 것이
신축사업의 장점이기 때문에
어떻게 해서든 좋은 입지를 하고 싶었다.

그러나 내가 생각하는 상급지 선취를 위해서는
자산을 처분해야 가능한 수준이었고
급격하게 냉각되고 있는 자산 시장의 변화와 맞물려
생각하는 대로 매도를 하여
자금을 확보하기는 어려운 여건이 되어 가고 있었다.

신축과 관련된 이런 우리의 고민을
멘토인 맥밀란, 열정잇기님에게 말씀드렸고
꼬마빌딩 신축을 한 사이클 경험해 보는 것으로
결론을 지었다.

아직은 젊으니 신축도 이번 한 번으로 끝나지 않을 수 있고
무엇보다 배웠을 때 실행해봐야
신축에 대한 동력을 잃지 않을 것 같았다.

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최소 자기 자본으로 가능한 매물 찾기

콘셉트를 확실히 하니
당장 불가능한 상급지에 대한 미련은 떨쳐버리고
수익성이 나올만한 매매가의 구옥 매물들을 찾아보기 시작했다.

이때부터 공존의 멘토님께서도
최초 우리가 희망했던 상급지 매물 대신
신축 사업이 가능한 최소 자기 자본(4억~5억 정도)으로 가능한
매물들을 추천해 주셨다.

내가 매물을 찾던 시점 기준으로
서울 전체를 놓고 보았을 때
입지 대비 상대적으로 저평가되었다고 보는 입지가 강동구였고
한 동안 강동구의 매물들을 보러 왔다 갔다 시간을 보냈다.

추천을 받은 매물 역시 강동구였고
분석을 한 수익성 검토표에서 제시된 매매가보다
약 9% 저렴하게 나온 네이버 부동산 매매가를 보고
바로 부동산 임장을 가 보았다.

(지금 역산을 해보니 계약된 매매가에서 정확히 10% 높인 가격이었다.)

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매수 의향 표명 직전에 체결된 전세계약

앞서 말한 물건을 내놓은 부동산에 가서

매수 의향을 말씀드렸는데 예상치 못한 복병이 있었다.

 

부동산에 방문한 바로 그날

중개사 사장님이 매도인에게 연락을 했더니

두 시간 뒤에 주인세대 전세계약을 체결할 예정이라고 말씀해 주셨다.

 

전세계약은 가계약금을 받은 상태이고

곧 전세계약을 체결하기 직전 상황이니

우리가 매수 의향을 확실히 표현해야

가계약금 배액 배상 수준에서 전세계약을 취소할 수 있는 상황.

전세계약이 체결된 상태에서 매수를 한다면

신축을 위해 명도를 할 때 큰 문제(비용, 시간)가 발생하고 만다.

 

그렇다고 무턱대고 매수를 하겠다고 했다가

수익성 검토 자료대로 건축물이 지어지지 못하면 손해를 볼 위험도 있다.

다급한 마음에 멘토인 맥밀란 님께 문의를 했고

일단 가설계 먼저 해보기로 하고 아쉽지만 발길을 돌렸다.

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불확실성의 두려움이 있었지만 수월했던 계약

다행히 가설계 결과

수익 분석표에서 제시한 대로 평면구성이 가능함을 확인하고

계약 의사를 표현하기로 마음먹었다.

 

다만, 주인세대 전세계약의 해지를 위해 발생할 수 있는 명도에 대한 리스크는

매수자인 우리가 감당해야 하는 상황이었다.

 

임차인의 양해가 없으면 계약금 배액에 해당하는 금액을

신축 사업을 위한 매수 비용에 포함시켜야 하고

이는 곧 토지매입단가의 상승을 야기한다.

그러나 이렇게 최악의 상황이 펼쳐진다고 해도

토지매입단가의 합리성이 여전히 유지될 수 있는 가격이었다.

 

또 다른 불확실성으로는

취득세 중과 회피 및 토지담보대출을 통한 레버리지 효과를 이용하기 위하여

사용하는 스킬인 '잔금 전 멸실' 여부에 대한 사항이었는데

이 또한 계약을 체결하기 전까지는 매도인이 가능 여부에 대한 것을 알려주지 않았다.

 

부동산 중개사 사장님께서도 거래 성사 여부에 방해가 되는 요소는 최대한 피하고자 하는 듯

의견을 적극 타진하지는 않으시는 듯한 낌새를 느꼈는데

이건 오직 매수자인 내 입장에서 그렇게 느낀 주관적 견해임을 일러둔다.

 

뭐 하나 뚜렷한 것이 없는 계약 조건이기는 했으나

매도인의 성향에 대한 부동산 중개사 사장님의 말씀을 믿고

(매도인의 매수계약도 동일한 부동산 중개사 사장님께서 진행하셨다.)

계약을 진행하기로 했다.

 

내용은 잘 기억나지는 않지만 허브 코헨의 『협상의 법칙』을 떠올리며

 

협상이라는 것이 내가 먼저 양보할 때

내가 얻을 수 있는 것도 있을 것이고

상대가 충분히 그렇게 할 인물이라고

수집한 근거를 토대로 내 나름대로의 결론을 낸 것이다.

 

이 결론이 맞지 않으면 나는 사람 보는 눈을 좀 더 키워야 하고...

 

아무튼 정말 다행으로

명도비 명목으로 500만 원 정도 더 얹어 계약을 함으로써

주인세대 명도에 대한 문제를 해결하였다.

 

잔금 전 멸실 조건, 「토지사용승낙서」와 같은

신축 사업에 도움을 주는 매도인 협조사항도 순조롭게 얻어낼 수 있었다.

 

추석 명절 내내

정신을 팔았던 계약이 마무리되는 순간이었다.

 

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