드디어, 철거!

12월 14일 시공사 계약금을 지불하고.

소 : 시공사 소장님
개 : 건축주
고양이 : 멘토님

매도인 어르신은 12월 15일, 명도를 완료해 주었다.
생각보다 너무 빠르게 명도를 진행해 주셨다.
계약 후 3개월 내에 빈 집 상태가 된 순간이었다.
(빈 집 내부에 대한 모습은 바로가기 참조)

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일정지연

이렇게 빈 집인 상태로
거의 1개월의 시간을 보냈는데
철거를 별도로 일찍 할 수도 있었으나

가성비 측면에서 시공사 계약에 포함하여 일괄 진행하는 것이 좋다는 멘토님의 조언을 받아들여
조금 여유를 갖고 철거를 하기로 한 것이다.

그리하여 설날을 앞둔
1월 3주 차에 철거를 하기로 계획했으나...

명절 직전에는 폐기물 수거업체도
폐기물을 반입시키지 않는 모양인지

1주가 미뤄지고...

설날이 끝난 후는 날씨가 혹독해서
작업이 미루어지게 되었다.

뭐 어쩌겠는가?

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철거용 비계 설치

이렇게 미루어진 틈을 타서
해체용 비계가 설치된 현장을 구경하러 가보기도 했다.

그 사이 도로의 얼음도 녹고
해체를 해도 괜찮을 기온으로 온도도 상승.

해체를 할 경우 드러날 건물 후면 부
사이 공간을 둘러보기도 했다.

저곳의 담장을 없애는 것이 좋을까
남겨두는 것이 좋을까?

상가 운영의 비중이 크다면
길목을 터주는 차원에서 벽을 허물면 좋을 것 같은데

그럴 확률은 적은 입지이므로
단순 통행을 골목이 되어
입주자에게 좋지 않은 영향을 줄 것 같다.

그리고 인근토지주의 의사도 확인해봐야 할 일이다.

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철거완료

1월 30일
소장님께서 사진을 보내주셨다.

너무 쉽게 사라져 버리는게 아닐까 싶을 정도로
굴삭기 한 대로 집이 없어졌다.

굴삭기 한 대만 들어가도 꽉 차는 듯한
좁은 공간인데...

돈은 적지 않게 들어간다.

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잔금 전에 철거를 하는 이유

'잔금 전 멸실'을 통한 대지 상태로의 전환.

어차피 '신축'을 위해서는
기존의 건축물을 부숴버리는 행위가 수반되는데
대출을 많이 일으키려고
이런 기법을 사용하는 것이다.

파는 시람(매도자)은 집으로 팔고
사는 사람(매수지)는 땅으로 사고.

토지를 담보로 대출을 일으킬 경우
감정 가치의 max.80%까지 (LTV 80%)
은행에서 돈을 빌릴 수 있기 때문에
주택으로 대출을 일으키는 것보다 그 한도가
높다고 할 수 있다.

규제가 풀려
서울에서도 70%까지 대출을 받을 수 있다고 하지만
대출 한도 10%p를 더 받을 수 있기 때문에
아직 유효하다고 할 수 있다.

주택을 근린생활시설로 용도변경한 후
매수하는 것도 같은 원리.

물론 취득세에 있어 손해보는 분이 있다고 하지만
9억 초과 시 3.3% 매겨지는 주택 취득세와
4.6% 매겨지는 토지, 근생건물의
취득세의 차이는 1.3%p.

세금을 더 내더라도
대출을 더 받을 수 있냐 없냐가
관건인 듯 하다.

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잔금 전 OO 기법의 유효성

우리가 계약을 하고 나서
한 달이 지나지 않은 시점.

2022.10.21.이후 계약분부터는 특약 상 잔금 전
용도변경을 한 경우에 양도일 현재 주택이 아니므로 비과
세적용을 배제한다는 기획재정부예규가 발표되었고

2022.12.20.이후 계약분에 대해서는 특약 상 잔금 전
철거한 경우에 양도일 현재 주택이 아니므로 주택양도세 비과세가 적용되지 않는다는 추가예규가 발표되었다.

매도자가 1세대 1주택 비과세 혹은 장특공을 누려야 하는
분 들의 경우 주택 상태로 소유권 이전을 해야 하니
통하지 않을 확률이 높고

얼마 전까지 있었던 다주택자 양도세 중과에 해당하는
매도자는 다른 형태로 변형하여 매각하는 것에 대한
여지가 있을 것이다.

부동산 시장이 침체 되었으면
세금적 혜택 따지지 않고
매수자의 요구에 응해줄 수도 있으니 정답은 없는 듯...

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REALTYLOG